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从离婚纠纷中 看夫妻共同财产中房产增值与否的界定
作者：即墨律师时间：2025-11-21 10:57 来源：www.yuncelawyer.com
【案情简介】
原告董某与被告于某 2018 年 8 月份登记结婚，婚后夫妻双方缺乏沟通，双方因琐事不断发生争吵。原告董某2022年期间向法院提起离婚诉讼，被告于某不同意离婚，以撤诉结案。半年后，原告董某再次向法院提起离婚诉讼，其中诉讼请求为：依法判令被告支付原告青岛市*区*号*号楼*单元*户房屋补偿款55 万元。被告于某同意离婚，但称房屋折价补偿数额不合理，房屋系被告婚前购买，婚后共同还贷，还贷部分资金主要是被告收入获得，原告没有贡献，且两人结婚时间较短，未生育子女，原告不应分得该数额折价款。
【调查与处理】
法院认为，涉案房屋由于某婚前购买，登记在于某名下，该房屋系被告于某个人婚前财产，其亦主张房屋所有权，故房屋应归 于某所有，由被告于某给付原告董某婚后共同还贷部分的增值。原被告婚后共同还贷数额为 522748.2 元。原被告虽未能就结婚时房屋价值协商一致，但根据目前青岛市房屋交易市场行情，涉案房屋 2023 年市场价格显著低于 2018年 8 月结婚时市场价格，实无司法评估房产价值之必要，为减轻当事人诉累、节约司法资源，对房产价值之鉴定，本院不予准许。原告董某的婚后还贷部分不存在增值，综合考虑房屋归于某所有、双方婚姻时间长短、婚后偿还主要贷款等情况，依据民法典公平原则、照顾女方权益之原则，本院酌定由被告于某给付原告董某共同还贷部分折价款三十万元为宜。
【法律分析】
在司法实践中，对于房产增值的计算方式，各地法院裁判情况不完全一致，计算结果也会存在一定的差异；甚至有很多法院系酌定，没有计算过程，离婚案件中的房产增值部分究竟如何计算，与配偶一方获取的房屋补偿款密切相关。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”法律法规并没有对补偿数额的计算公式予以明确,关于的夫妻共同还贷相对应增值部分的计算方式从未停止过争论。
实务中参考计算方式在《江苏省高级人民法院家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分补偿数额可以按以下公式计算：【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】。不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本（购置时不动产价格+共同已还贷款利息+其他费用）×100%。其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。
对于不动产登记一方向另一方支付补偿款的计算，根据本案律师查询大多数法院判例以上述计算方式进行认定，但是却忽略了一点有些房产是夫妻一方购置不动产后经过一段时间才结婚的，此时，计算不动产成本时，应当以结婚时不动产价格作为计算依据，本案律师认为应以共同还贷本息×增值率[离婚时房价÷（结婚时房价+已还利息+税费等其他费用）]÷2 计算，第一种计算方式未考虑购买房产至结婚期间存在房产增值的情形，若统一用这种计算方式略失公平。
本案中法院采信了本案律师的主张，以结婚时的房产价值与离婚时房产价值相比，涉案房屋 2023 年市场价格显著低于 2018年 8 月结婚时市场价格，房产为不增值，亦无司法评估房产价值的必要，法院依据民法典公平原则、照顾女方权益之原则，判令取得所有权的夫妻一方给予夫妻另一方合理的补偿。
需特别注意本案律师在大量案件检索中发现，很多法院要求当事人对增值部分进行举证，不能举证的对增值部分均不予支持。例如：1、山东省青岛市中级人民法院二审审理的（2021）鲁02民终11950号案件，法院认为：当事人主张婚姻关系存续期间房屋增值部分，因未交纳评估费致使鉴定退鉴，对该项诉讼请求不予支持。2、湖南省常德市中级人民法院二审审理的（2021）湘07民终1790号案件，法院认为：因当事人未能举证证明该房产增值部分价值，故计算结果中不包含增值部分。因此，如果非登记方要主张婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分的权利，一定要能够举证证明具体的增值数额，协商不成的可以通过申请评估的方式。
【典型意义】
虽然法律没有直接规定共同还贷及其对应的增值部分补偿金额的计算方法，但本案代理人始终坚持房屋增值率以结婚时房价与离婚时房价为计算依据并提交学者观点分析，因此本案与大多数法院判例不同，属于房价下跌，审判实践中，多由取得房产所有权的一方承担房价下跌的风险，以共同还贷本息的一半作为补偿款，或根据《民法典》第1087规定的原则判令取得房屋所有权的一方给予另一方合理的补偿。本案实现了为当事人争取更多利益且合理的计算方法，避免激化矛盾，从而正确的维护当事人的合法权益。
原告董某与被告于某 2018 年 8 月份登记结婚，婚后夫妻双方缺乏沟通，双方因琐事不断发生争吵。原告董某2022年期间向法院提起离婚诉讼，被告于某不同意离婚，以撤诉结案。半年后，原告董某再次向法院提起离婚诉讼，其中诉讼请求为：依法判令被告支付原告青岛市*区*号*号楼*单元*户房屋补偿款55 万元。被告于某同意离婚，但称房屋折价补偿数额不合理，房屋系被告婚前购买，婚后共同还贷，还贷部分资金主要是被告收入获得，原告没有贡献，且两人结婚时间较短，未生育子女，原告不应分得该数额折价款。
【调查与处理】
法院认为，涉案房屋由于某婚前购买，登记在于某名下，该房屋系被告于某个人婚前财产，其亦主张房屋所有权，故房屋应归 于某所有，由被告于某给付原告董某婚后共同还贷部分的增值。原被告婚后共同还贷数额为 522748.2 元。原被告虽未能就结婚时房屋价值协商一致，但根据目前青岛市房屋交易市场行情，涉案房屋 2023 年市场价格显著低于 2018年 8 月结婚时市场价格，实无司法评估房产价值之必要，为减轻当事人诉累、节约司法资源，对房产价值之鉴定，本院不予准许。原告董某的婚后还贷部分不存在增值，综合考虑房屋归于某所有、双方婚姻时间长短、婚后偿还主要贷款等情况，依据民法典公平原则、照顾女方权益之原则，本院酌定由被告于某给付原告董某共同还贷部分折价款三十万元为宜。
【法律分析】
在司法实践中，对于房产增值的计算方式，各地法院裁判情况不完全一致，计算结果也会存在一定的差异；甚至有很多法院系酌定，没有计算过程，离婚案件中的房产增值部分究竟如何计算，与配偶一方获取的房屋补偿款密切相关。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”法律法规并没有对补偿数额的计算公式予以明确,关于的夫妻共同还贷相对应增值部分的计算方式从未停止过争论。
实务中参考计算方式在《江苏省高级人民法院家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分补偿数额可以按以下公式计算：【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】。不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本（购置时不动产价格+共同已还贷款利息+其他费用）×100%。其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。
对于不动产登记一方向另一方支付补偿款的计算，根据本案律师查询大多数法院判例以上述计算方式进行认定，但是却忽略了一点有些房产是夫妻一方购置不动产后经过一段时间才结婚的，此时，计算不动产成本时，应当以结婚时不动产价格作为计算依据，本案律师认为应以共同还贷本息×增值率[离婚时房价÷（结婚时房价+已还利息+税费等其他费用）]÷2 计算，第一种计算方式未考虑购买房产至结婚期间存在房产增值的情形，若统一用这种计算方式略失公平。
本案中法院采信了本案律师的主张，以结婚时的房产价值与离婚时房产价值相比，涉案房屋 2023 年市场价格显著低于 2018年 8 月结婚时市场价格，房产为不增值，亦无司法评估房产价值的必要，法院依据民法典公平原则、照顾女方权益之原则，判令取得所有权的夫妻一方给予夫妻另一方合理的补偿。
需特别注意本案律师在大量案件检索中发现，很多法院要求当事人对增值部分进行举证，不能举证的对增值部分均不予支持。例如：1、山东省青岛市中级人民法院二审审理的（2021）鲁02民终11950号案件，法院认为：当事人主张婚姻关系存续期间房屋增值部分，因未交纳评估费致使鉴定退鉴，对该项诉讼请求不予支持。2、湖南省常德市中级人民法院二审审理的（2021）湘07民终1790号案件，法院认为：因当事人未能举证证明该房产增值部分价值，故计算结果中不包含增值部分。因此，如果非登记方要主张婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分的权利，一定要能够举证证明具体的增值数额，协商不成的可以通过申请评估的方式。
【典型意义】
虽然法律没有直接规定共同还贷及其对应的增值部分补偿金额的计算方法，但本案代理人始终坚持房屋增值率以结婚时房价与离婚时房价为计算依据并提交学者观点分析，因此本案与大多数法院判例不同，属于房价下跌，审判实践中，多由取得房产所有权的一方承担房价下跌的风险，以共同还贷本息的一半作为补偿款，或根据《民法典》第1087规定的原则判令取得房屋所有权的一方给予另一方合理的补偿。本案实现了为当事人争取更多利益且合理的计算方法，避免激化矛盾，从而正确的维护当事人的合法权益。
律师：李瑞庆、于慧
17753298678、15063926776
17753298678、15063926776
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