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购房后二十年未过户能否对抗申请执行人？
作者：即墨律师时间：2019-12-09 08:43 来源：www.yuncelawyer.com
【案情】
1999年5月18日，王某与杨某签订房屋买卖协议，约定将一坐房屋出售给王某，王某向杨某支付了21万元购房款。房屋交付后一直由王某对外出租并收取租金，但房屋至今未办理过户手续。法院在执行过程中查封了涉案房屋。王某向法院提出执行异议，法院裁定回王某的异议，王某不服执行异议裁定，向法院提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋系划拨土地，缴纳土地出让金后可办理过户手续。王某在使用涉案房屋过程中，未经批准和办理相关手续，私自在房屋顶楼加盖了一层。
【分歧】
第一种意见认为，应驳回王某的诉讼请求，因涉案房屋登记杨某名下，该登记行为具有物权的公示效力。虽然王某主张已购买了涉案房屋，但长达二十年的时间里都未办理过户手续，王某对此在过错，故应驳回其诉讼请求。
第二种意见认为，应支持王某的诉请，法院应停止执行涉案房屋并解除查封，确认该房屋所有权归属王某所有。王某在法院查封之前已与杨某签订合法有效的房屋买卖合同，已支付全部价款并一直对外收取租金，已取得涉诉房屋所有权，其权利能够排除执行。
【评析】
笔者同意第一种意见，理由如下：
本案涉案房屋土地系划拨土地，按规定需缴纳土地出让金后便可办理过户手续。王某购买涉案房屋后至今长达二十年的时间未办理过户手续系王某怠于行使权利所致，且王某在未经批准和办理相关手续的前提下，私自在涉案房屋顶楼加盖了一层，这也是导致未能过户的原因之一，而该行为完全是其自身原因造成。因此，王某对涉案房屋一直未办理过户手续存在一定的过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故法院可以依法查封涉案房屋。
综上所述，王某对涉案房屋未办理过户登记手续，存在一定的过错，故王某的诉讼请求不能成立。 作者：金溪县人民法院 邹峰
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