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未过户的但已订立房屋买卖合同的房屋被拆迁 拆迁补偿款应归谁？
作者：即墨律师时间：2019-09-23 08:20 来源：www.yuncelawyer.com
【案情】
梁某与林某系亲戚关系，且梁某常年在外地。林某10年前因急需用钱向梁某出售自己的房屋，并签订买卖合同，也交付了房款，但是因为梁某一直在外地，且梁某与林某为亲戚关系，因此房屋一直没有过户。后来，该房屋被划入当地拆迁范围，林某在梁某不知情的情况下，私自签订该房屋的拆迁补偿协议并领取补偿款。梁某回来发现此事，要求林某返还拆迁补偿款，林某以没有办理房屋过户手续，他还是房屋所有权人，有权签订该房屋的拆迁补偿协议并领取补偿款为由拒绝返还拆迁补偿款。
【分歧】
本案争议焦点：房屋拆迁补偿款究竟应当归卖方林某所有还是归买方梁某所有呢？
一种观点认为，房屋拆迁补偿款是以被拆迁人享有房屋所有权和土地使用权为前提基础。虽然买受人梁某签署了买卖合同，但未办理过户，买受人不享有拆迁物的所有权，故其不应当享有房屋拆迁款，故拆迁补偿款归卖方林某所有，梁某只能以违约为由向卖方林某主张违约责任。
另一种观点认为，梁某与林某签订的买卖合同为真实有效。虽然标的物房屋已经因拆迁而使合同不能履行，但根据诚实信用原则，房屋出卖人作为房屋所有权人与拆迁人签署的拆迁安置补偿协议所确定的房屋和土地对价应当作为房屋买卖合同所确定转让标的，因此房屋拆迁补偿款应当归买方梁某所有。
【管析】
笔者曾志远同意第二种观点，首先梁某与林某签订的买卖合同是否有效。这一点可以明确的回答：有效。该合同是双方签订合同时的真实意思表示，且不存在其他合同无效的情形，故合同有效这一点是毋庸置疑的。不过由于在签订合同后，双方并未办理过户手续，故该房屋的物权并未发生转移，目前仍是林某所有。但是根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，在房屋买卖合同签订后，出卖人林某收取了买受人梁某的购房款，因房屋被拆迁，出现房屋所有权灭失的情形，双方不具备办理过户的现实可能性。但是在被拆迁房屋产权不明的情况下，应当首先明晰产权，然后由真正的房屋拆迁人作为被征收人与征收方签订拆迁安置补偿协议。且根据民法中诚实信用原则和合同法的相关规定，林某应当协助梁某办理房屋过户手续，梁某也有权依照合同要求林某协助办理。因此，作为出卖方的林某在房屋因拆迁灭失的情况下，有义务告知梁某房屋拆迁的事实，但林某故意利用梁某的不知情，签署该房屋的拆迁补偿协议并领取补偿款，如果简单的以林某作为房屋所有权人为由，房屋拆迁补偿款归卖方林某所有，有违民法的诚信信用原则。因此笔者认为为保障买受人合同权利，维护市场经济秩序的有序进行，应当将受让房屋所有权转变为受让房屋灭失所对应的价款，故应予支持拆迁补偿款归买方梁某所有的请求。
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